Por: Camilo Iván Rincón León/ Las zonas comunes en la propiedad horizontal hacen referencia al conjunto de inmuebles que pertenecen a todos los propietarios y arrendatarios que se encuentran sujetos a la propiedad horizontal. Entre las zonas comunes tenemos los pasillos, corredores, escaleras, ascensores, calles internas de parqueaderos, piscinas, zonas de juegos, salones sociales, cimientos, losas o placas, corredores de acceso o ductos, techos, zonas verdes, parque social, circulación peatonal, ascensores, etc.
Las zonas comunes se definen en el artículo 3 de la Ley 675 del 2001 como:
“Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Dichas zonas comunes son los espacios disponibles para el uso y goce de los copropietarios y se dividen en: zonas de uso general, comunes de uso exclusivo y comunes esenciales y no esenciales.
Las zonas comunes de uso exclusivo contempladas en el artículo 22 de la Ley 675 del 2001 son aquellas determinadas como tal dentro de los estatutos o reglamento de propiedad horizontal; estas se especifican como los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce particular. Se excluyen del uso comunal de los copropietarios aquellos cuyo empleo colectivo limitaría el libre goce y disfrute del bien privado; entre estos tenemos los patios, balcones y terrazas cubiertas.
Por su parte, las zonas comunes esenciales son aquellas indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como las imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel; por su parte, las zonas comunes no esenciales son aquellas que no son indispensables para la seguridad, existencia y conservación de la propiedad horizontal.
¿Qué es un bien común de uso exclusivo?
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes de uso exclusivo son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y de manera general, aquellos cuyo uso comunal limitarían el libre uso, goce y disfrute de los bienes privados, que podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
La asignación la define el área constructiva y quien establece si entrega un área como zona común de uso exclusivo o lo entrega en propiedad es quien diseña el proyecto.
En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.
¿Cuáles son esos espacios?
Quedan excluidas las zonas de circulación, los parqueaderos de visitantes, el salón comunal, las zonas húmedas, áreas de recreación y deportes, zonas de BBQ, senderos ecológicos, etc.
¿Y cuándo el parqueadero sea común o de uso exclusivo?
Será importante precisar que esta disposición solo tiene lugar cuando se trata de parqueaderos privados, es decir aquellos que cuentan con matrícula inmobiliaria y pertenecen a un propietario individual, y no tiene lugar cuando se trata de parqueaderos comunes de uso general de cualquier propietario, ni de parqueaderos comunes sobre los que se ha asignado el uso exclusivo. Ello es así por cuanto los parqueaderos comunes no tiene disponibilidad exclusiva de ningún propietario, sino que su uso está regulado en el reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, en la ley 675, según la cual se encuentran bajo el cuidado y conservación del administrador.
En cuanto a los parqueaderos que, siendo bienes comunes, se han asignado de manera exclusiva a cada propietario, será importante decir que siguen siendo bienes comunes, por lo cual el propietario del apartamento o casa a quien se le asignó su uso, no tiene un derecho de propiedad sobre el mismo, sino únicamente el derecho a ser la única persona que lo use, en relación con su bien privado, pero sin poder disponer libremente del mismo, pues, se repite, no es su propietario. Por lo anterior, si el reglamento de propiedad horizontal prohíbe que el uso del parqueadero sea cedido a terceros que no habiten la copropiedad, no se estaría contrariando ninguna norma.
Conclusión
De acuerdo con lo anterior, se ha de establecer si el propietario del inmueble y su arrendatario han incumplido la normatividad y Reglamento interno de la copropiedad o si por el contrario, el propietario está ejerciendo los derechos que le corresponden sobre su bien privado.
Si se establece que los residentes que han interpuesto derechos de petición no tienen razón alguna, lo que se recomienda es dejar suficientemente documentadas todas las actuaciones adelantadas, tales como requerimientos y respuestas de arrendatario y propietario, respuestas a los derechos de petición presentados, deliberación y decisiones adoptadas por el consejo de administración y demás soportes documentales (escritos, conceptos, fotografías, etc.)
*Abogado especialista en derecho administrativo y contratación estatal.
Twitter: @CamiloRincon_10
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