En las copropiedades reguladas por el Régimen de Propiedad Horizontal es necesario garantizar la sana convivencia, imponiendo sanciones para quienes se comportan de modo indebido. Procedimiento que, en todo caso, debe respetar el debido proceso.
Por: José Ángel Amador Sierra | Para propietarios, residentes u ocupantes de casa o apartamento en los conjuntos o edificios residenciales en Colombia, es necesario conocer los tipos de conductas o comportamientos objeto de las sanciones, quién las aplica, los procedimientos a seguir, su derecho a la defensa.
En fin, se debe aplicar el debido proceso indicado en el artículo 29 de la Constitución Política y legalmente está regulado, por la Ley 675 de 2001 conocida como el Régimen de Propiedad Horizontal, que para cada copropiedad debe aparecer en su respectivo reglamento. Veamos:
1. Tipos de sanciones permitidas
La referida Ley en su artículo 59 contempla únicamente tres tipos de sanciones para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias como convivencia, uso de zonas comunes, ruidos, etc:
Publicación de la lista de infractores cuya difusión se debe hacer en lugares de amplia circulación del edificio o conjunto (carteleras, boletines), indicando expresamente el hecho cometido.
Multas económicas Multas sucesivas mientras persista el incumplimiento. Cada multa no puede superar 2 veces el valor de la cuota de administración mensual del infractor, y en conjunto no pueden exceder 10 veces dicha cuota en el año.
Restricción de uso de bienes no esenciales Suspensión temporal del uso y goce de zonas de recreación, salón social, gimnasio, piscina o zonas de juegos.
Es del caso destacar, que está totalmente prohibido restringir el uso de bienes comunes esenciales, como vías de acceso, parqueaderos privados, citófono, ascensor, casilleros de correo o suspender servicios públicos domiciliarios.
2. ¿Quién tiene la facultad de aplicar las sanciones?
En las copropiedades es muy frecuente la imposición de multas por parte de personas no facultadas, por lo que debemos indicar que la ley es precisa sobre estas competencias, en sus artículos 60 y 61, veamos:
La Asamblea General de Copropietarios: Es el órgano principal facultado por ley para sancionar.
El Consejo de Administración: Solo puede aplicar sanciones si el Reglamento de Propiedad Horizontal le otorgó expresamente esa facultad.
Mucho ojo, el Administrador NO puede imponer sanciones: Su única función legal es hacer efectivas las sanciones que la Asamblea o el Consejo haya decidido imponer siguiendo el debido procedimiento.
Tampoco el Comité de Convivencia impone sanciones: puesto que es un órgano únicamente mediador y conciliador.
3. Garantías del debido proceso y derecho a la defensa
Ninguna sanción es válida si no garantiza el derecho constitucional a la defensa y al debido proceso, como lo impone el artículo 60 de la Ley 675.
Por lo tanto, es muy importante que la Tipicidad o Principio de legalidad, impone que la conducta cometida y la sanción específica deben estar previamente tipificadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Si la falta no está explícitamente redactada en esta norma interna, no se puede sancionar.
Notificación expresa del pliego de cargos: Se debe informar por escrito al presunto infractor los hechos concretos de los que se le acusa y las normas del reglamento supuestamente violadas.
Escrito en el que se debe citar al implicado para que, en ejercicio de su derecho a presentar descargos y pruebas, manifieste sus argumentos y aporte o solicite las pruebas que considere necesarias dentro de un plazo razonable, que no ha de ser mayor a cinco días hábiles.
Decisión motivada: La resolución o acta emitida por el órgano sancionador debe analizar las pruebas, argumentar la responsabilidad y justificar la proporcionalidad de la sanción.
4. Procedimiento sancionatorio paso a paso
Suministrar constancia de la falta. Registro de la infracción con pruebas iniciales, como fotos, videos, registros de vigilancia, testimonios, etc.
Fase de concertación ante el Comité de Convivencia. Se intenta resolver el conflicto de forma pacífica mediante fórmulas de arreglo. Si no hay acuerdo o reincide, el caso pasa al órgano competente.
Citación formal a descargos. Envío de una comunicación escrita al presunto infractor indicando la falta imputada, las pruebas en su contra y la fecha y hora de la audiencia de descargos o el plazo para responder.
Audiencia o recepción de descargos. El afectado ejerce su defensa, aclara los hechos y presenta sus pruebas.
Evaluación y expedición de la sanción. El Consejo de Administración (o la Asamblea General) delibera, evalúa las pruebas y notifica por escrito al infractor la sanción motivada.
Ejecución de la sanción. El administrador publica la sanción, incluye la multa en la facturación mensual o ejecuta la restricción de la zona no esencial.
5. ¿Cómo y dónde se puede impugnar una sanción?
Si un copropietario o residente considera que una sanción fue impuesta violando el debido proceso, sin estar en el reglamento o superando los topes legales, bien puede interponer:
Recurso de reposición o de apelación interno: Si el reglamento de la copropiedad contempla recursos internos, se puede solicitar la revisión antes de agotar la etapa sancionatoria por parte de la administración.
Impugnación judicial, según el artículo 62 de la Ley 675 de 2001. Se puede demandar la decisión sancionatoria ante un Juez Civil Municipal mediante un proceso verbal sumario. Debe interponerse dentro del mes siguiente a la fecha de la notificación de la sanción.
Bien apreciado lector, quedamos atentos a sus comentarios y sugerencias.
…
*Abogado experto en temas sobre Propiedad Horizontal
WhatsApp: 3163992435
Email: amadorjuridico@gmail.com
