Por: Ronald Picón Sarmiento/ Una de las cosas que más aqueja y preocupa nuestra sociedad actualmente tiene que ver con la situación de un posible desalojo con ocasión de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, por la circunstancia de fuerza mayor surgida con el confinamiento en tiempos de pandemia, es por eso que en esta oportunidad abordare un breve cuestionario que servirá de derrotero para nuestros lectores, argumentos basados en el decreto legislativo No. 579 de 2020 que regulo el tema, a su vez, esta columna se configura como una respuesta para aquellos que no cuentan con apoyo jurídico directo, veamos:
1- ¿Se pueden ejecutar acciones de desalojo?
No, desde la vigencia del decreto hasta el 30 de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa por procesos de restitución de inmueble arrendado.
2- ¿Qué significa el reajuste al canon de arrendamiento?
Para aquellos inmuebles que tuvieran que hacer efectivo el reajuste anual durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el 30 de junio de 2020 se aplaza.
3- ¿Se aplaza automáticamente?
No, se hará por acuerdo entre las partes, o a decisión del arrendador.
4- ¿Ese aplazamiento cuenta como descuento?
No, el reajuste que se dejó de cobrar será pagado en los cánones que hagan falta para terminar el periodo contractual acordado.
5- ¿Me pueden cobrar intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones?
No, pero las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre los cánones respecto del periodo comprendido.
6- ¿Qué pasa si no llego a un acuerdo sobre el pago del canon con el arrendador/arrendatario?
Aún si no llegan a un acuerdo, no se podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna. Se seguirán pagando la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado.
7- ¿Cómo arrendador, puedo cobrar algún tipo de interés?
Únicamente se podrá cobrar/pagar intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la tasa de interés bancario corriente durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el 30 de junio.
8- ¿Qué sucederá con los acuerdos luego del 30 de junio?
El acuerdo generado durante este periodo formará parte de los convenios, contratos y demás acuerdos de voluntades principales, accesorios y/o derivados del contrato de arrendamiento.
9- ¿Qué sucede si antes del periodo señalado el arrendatario ya se encontraba moroso?
Los cánones adeudados antes de este periodo sí podrán incluir intereses de mora, indemnizaciones y sanciones.
10- ¿Estos beneficios son para algunos estratos?
No, estas medidas en materia de arrendamiento benefician a todas las personas en Colombia.
11- ¿Estas medidas me ayudan a evitar el pago de canon?
No, puesto que las medidas no implican el no pago de los cánones de arrendamiento, de esta forma, se estará protegiendo en igual manera a los propietarios. Las obligaciones continúan, pero se hace un llamado a la solidaridad responsable bajo las condiciones a las que lleguen ambas partes.
12- ¿Qué puedo hacer si durante el estado de emergencia se me cumple el contrato de arrendamiento y había estipulado entrega durante la declaración de emergencia?
Todos estos contratos que se tenían para entrega en ese periodo se entenderán prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, dando continuidad con el pago del canon.
13- ¿Puedo crear un acuerdo sobre es entrega?
Si, lo anterior es sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
14- ¿Qué sucede con el inmueble que me iba a ser entregado durante la declaratoria de emergencia?
Todas las entregas de inmueble quedarán suspendidas hasta el 30 de junio de 2020. Esto, si no existió un acuerdo entre las partes. En esta fecha, a falta de acuerdo se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato.
15- ¿Qué pasa si no tengo con qué pagar?
- Primero actuar de buena Fe y tratar de pagar bien sea el arriendo completo o mediante acuerdos que implique la reducción del canon.
- Si definitivamente no puedo pagar, bien sea porque no tengo ingresos por la cuarentena obligatoria o tengo un trabajo que no puedo desarrollar desde el trabajo en casa, puedo alegar lo siguiente:
En un plano Judicial se puede alegar: (El juez es quien decide)
A- Fuerza Mayor o Caso Fortuito: La declaratoria cuarentena obligatoria es una situación que esa. irresistible, imprevisible y externo a las partes, en ese orden de ideas, el inquilino en un eventual proceso judicial puede alegar este eximente de responsabilidad para el no pago de los cánones de Abril , Mayo y Junio., la carga de la prueba le corresponde a quien la invoca así que hay que ser diligentes con ello y justificar y acreditar de que forma la cuarentena obligatoria me impidió cumplir con las obligaciones pactadas.
B- Rebuc sic stantibus – estando así las cosas – Figura traída de la Jurisprudencia Española que busca que se pueda invocar ante situaciones sobrevenidas radicalmente imprevisibles que altera significativamente las causas que le dieron origen y que conlleven a la imposibilidad del cumplimiento del contrato o renegociar el mismo, es decir, lo que se busca con esta figura es autorizar la finalización del Cto de forma anticipada sin penalidades o modificar las obligaciones a futuro para que los cánones sean menos onerosos (para con otros recién iniciados por ejemplo)Es una figura que se puede alegar para los contratos de arrendamiento porque es un cto bilateral, conmutativo , de tracto sucesivo y se aplica a las prestaciones futuras y no a las causadas.
16- ¿Qué tipos de contratos se aplica?
- Todos los de vivienda urbana.
- Todos los ctos de Condigo Civil (lotes, predios rústicos, fincas y vivienda rural, parqueaderos y demás)
- Todos los inmuebles de destinación comercial (micro, mediana y pequeña empresa) y en las que se desarrollen actividades agropecuarias, industriales, comerciales, de servicios rurales y urbanas.
- Las personas jurídicas o naturales con ánimo o sin ánimo de lucro.
17- ¿A cuáles no?
- Las de grandes empresas (entiéndase aquella que tengan mas de 200 trabajadores)
- Todos los ctos que celebre una entidad por ejemplo la Fiscalía en aquellos arrendamientos que se usan para personas que son víctimas del conflicto armado o personas protegidas.
- Cto de leasing habitacional
- Cto Leasing Financiero
18- ¿Qué se pretende con esta regulación?
Que se logren acuerdos entre el propietario y el inquilino sin penalidades, sin intereses y sin la amenaza de desalojo, pero fomentando la cultura de pago y la responsabilidad del arrendatario.
19- ¿Este decreto regula únicamente el arrendamiento?
No, incluye normativas dirigidas a satisfacer necesidades de las propiedades horizontales dentro de la vigencia de la declaratoria de emergencia.
20- ¿Qué medida regula para la propiedad horizontal?
Prevé el uso de los recursos del fondo de imprevistos.
21- ¿Cómo se pueden usar estos recursos?
Del 15 de abril al 30 de junio, los administradores de las P.H. que hayan visto afectado el recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos.
22- ¿Cómo pueden utilizar este dinero?
Lo pueden utilizar para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad.
23- ¿Qué requisitos debe cumplir para hacer uso de ese fondo?
Solo deben tener la aprobación previa del Consejo de Administración.
24- ¿Se pueden realizar asambleas?
Si, de forma virtual o en dado caso, se tendrán que aplazar después de la emergencia. No se podrán poner sanciones por inasistencia.
25- ¿Se pueden usar el dinero del fondo para mitigar el impacto del Covid-19?
En las copropiedades de uso comercial o mixto, donde sea necesario contratar servicios de sanidad, se podrá usar el fondo de imprevistos.
26- ¿Qué sucederá con las cuotas de administración de las zonas comunes?
El reajuste anual se aplaza durante el lapso mencionado. Concluido, las mensualidades se pagarán en los términos señalados.
27- ¿Si ya se aumentó la cuota, que sucede?
Durante el periodo mencionado el valor de la cuota será el equivalente al valor del 2019.
28- ¿Seguirá así por todo el año?
No, después del 30 de junio las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.
29- ¿Se cobrarán penalidades por impago o intereses de mora sobre las cuotas de administración?
No, se podrán pagar en cualquier momento de cada mes sin intereses de mora, penalidad o sanción.
En una próxima publicación tocaremos el tema de las hipotecas inversas, sus implicaciones y sus posibilidades de concretarse en el mundo jurídico.
*Abogado, Especialista en Derecho Penal, Especialista en Derecho Procesal Penal y Magister en Derecho Penal y Procesal Penal.
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