Por: Milton Villamizar Afanador/ Es importante señalar el procedimiento para las reclamaciones administrativas que pueden hacer los propietarios o poseedores que no estén de acuerdo con el nuevo avalúo catastral que surgió producto de la visita de la administración a sus inmuebles.
La reclamación administrativa es un escrito por parte del propietario o poseedor, donde dé a conocer su inconformidad ante la administración municipal, muchas personas han dicho “pero la administración nunca resuelve de manera favorable o ni siquiera nos responden,” obviamente esto lo hacen para someter al contribuyente, para cansarlo y que no reclame y pague, por lo que hay que ser decididos y persistentes.
Es el camino en la búsqueda de lograr una inspección ocular al inmueble, esperar el término legal para que contesten de forma clara, concreta y de fondo sobre la solicitud y si no se está de acuerdo con la respuesta, interponer los recursos de ley esto es reposición y apelación y si persiste el desacuerdo, demandar ese acto administrativo por el medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho.
Es el camino que nos toca recorrer, no hay otro mecanismo legal; por eso en veces la administración toma decisiones arbitrarias, porque sabe que la comunidad en su mayoría no dicen nada, se callan o no saben cómo reclamar o no buscan ayuda.
Esta columna de hoy, debe servir de ilustración para quienes no sepan cómo hacer una solicitud o reclamación frente al exceso en el avalúo catastral de sus inmuebles producto de la actualización que por estos días avanza en algunos municipios de Colombia, no debe darnos miedo presentar solicitudes respetuosas y esperar la respuesta favorable o nó, pero motivada por parte de la administración municipal.
Floridablanca, febrero 22 de 2025.
Señor(a)
XXXXXX
Alcalde Municipal
E.S.D.
ASUNTO: Solicitud de revisión y corrección del avalúo catastral para el inmueble de matrícula inmobiliaria N° XXX; dirección: XXXX del municipio de…
XXXXXXX, mayor de edad, identificado como aparece al pie de mi firma, actuando en mi condición de “propietario, poseedor y/o tenedor” (cualquier condición) del bien descrito anteriormente, me dirijo a Ud a fin de solicitar la revisión del avalúo catastral, por considerar un avalúo exagerado y por fuera de los límites legales.
La solicitud de revisión corresponde a la vigencia de 2025, y como fundamentos facticos y jurídicos debo señalar:
FUNDAMENTOS FACTICOS
1- Soy propietario, poseedor o tenedor del bien inmueble ubicado en la dirección XXX, matricula inmobiliaria del municipio de XXXX.
2- Se me informa del aumento exagerado del avalúo catastral, y obvio aumento del impuesto predial, producto de la actualización catastral que se llevó a cabo en el año 2024; pasando de pagar $XXX en el año 2024, a pagar $ XXX en este año 2025.
RAZONES Y FUNDAMENTOS DE LA PETICION
(Puede ser una o varias razones iguales o similares a las planteadas en estos numerales)
1- El inmueble por ustedes descrito tienen un área superior al inmueble de mi propiedad.
2- El inmueble tiene 30 años de construido por lo tanto el valor catastral es realmente menor al considerado por Uds.
3- Porque el entorno no posee los atributos urbanos que se indicaron en el estudio (carece de vías, el barrio no está legalizado, vías no pavimentadas, no hay parques etc.)
4- Porque el inmueble es un lote de terreno sin construcción y lo único que tiene es un techo para resguardarlo de la lluvia y el sol y no como lo presentan como una construcción.
5- Las características físicas de la propiedad son diferentes a las señaladas por Uds, por cuanto por ejemplo es de tapia, de techo de barro etc…
6- Etc…
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Considero que el análisis hecho por Uds ha sido desproporcionado, violatorio del art 29 Constitucional; art 9° ley 14 de 1983; CE sección 1° sentencia del 24 de julio de 2008 CP Camilo Arciniegas Andrade; CE sección 4° sentencia del 6 agosto de 2014 CP. Martha Teresa Briceño de Valencia; C. Const. T 377/97 entre otras.
PETICION
1- Se realice una inspección ocular al inmueble mencionado en el asunto de la referencia a fin de verificar la situación concreta planteada en este memorial.
2- Se me entregue copia del procedimiento, pruebas y demás elementos que sirvieron de base a la administración para realizar el avalúo catastral de este inmueble.
3- Se hagan los ajustes a que haya lugar con base en esta inspección ocular.
4- Se me responda dentro de los términos perentorios que establece la ley.
PRUEBAS
(El propietario debe aportar las pruebas que tenga en su poder, para controvertir el avalúo catastral y demostrar la realidad física, jurídica, fiscal y económica de su inmueble, cualquiera de estas)
Me permito adjuntar como pruebas las siguientes:
1- Copia del avalúo catastral del año 2024 (en ocasiones está señalado en el recibo del impuesto predial)
2- Copia del nuevo avalúo catastral del año 2025.
3- Copia del certificado de libertad y tradición si se tiene.
4- Copias de la escritura pública, donde se definen los linderos concretos del predio. (En procura de demostrar que son diferentes a los definidos por la admón.)
5- Plano si se tiene (para demostrar una cabida diferente a la que dice la admón.)
6- Certificaciones de autoridades financieras, (por ejemplo peritazgo si se tiene dónde se ha establecido el valor del inmueble recientemente)
7- Declaraciones extra juicio de personas idóneas Arq., Ing., avaluadores, etc.
8- Certificaciones de autoridades administrativas como uso del suelo si las tiene (para demostrar que es diferente al que manifiesta la admón.)
9- Avalúo comercial si se tiene. (para demostrar que se daría un avalúo catastral diferente)
10- Registro fotográfico o aero fotográfico del inmueble dentro, fuera y del entorno. (con ello se demuestra que no hay construcción, no hay mejoras, no hay vías, no hay urbanismo, etc.)
11- Mejoras o desmejoras (se demuestra que el inmueble tiene mejoras diferentes a las que señala la admón. o que realmente el sector ha desmejorado por derrumbes, ruido, que los barrios no tienen legalidad, etc.)
12- Otras que se consideran sirven para probar la realidad del inmueble que se somete a la revisión del avalúo catastral.
NOTIFICACIONES
La recibiré en la calle XXXXXX N° XXXXX del barrio XXXXX, tel XXXXX Correo electrónico: XXXXX
Atentamente,
XXXXXXXX
C.C. XXXXXXX de XXXXX
Este es el primer paso para lograr una corrección, no digo que no se debe pagar, si hay como, se debe avanzar en el pago y simultáneamente en la reclamación administrativa, en la demanda contenciosa de nulidad y restablecimiento del derecho para que el juez la ordene la nulidad y también restablezca lo pagado de más indexado.
Mientras avanzan estas solicitudes, se analizan los actos administrativos que acogen los estudios técnicos del nuevo avalúo catastral a la luz de la legislación y jurisprudencia a ver si es posible solicitar su nulidad, también de los acuerdos municipales y de contratos leoninos o con sobrecostos si existen.
Avancemos con respeto pero con carácter.
…
*Abogado, especialista en Derecho Administrativo, Derecho Contencioso; Contratación Estatal; Derecho Penal; Gerencia en Salud y Maestría en Derecho Administrativo.
