En Santander crece un debate que impacta a miles de familias: el poder de los gestores catastrales habilitados por el IGAC, avalúos en aumento, ciudadanos con pocas alternativas para presentar reclamaciones y efectos sobre la economía local, evidencian la urgencia de legislar sobre este sistema.
Por: Óscar Humberto Cote Cote/ En Colombia, el catastro se convirtió en un servicio público que pueden prestar las entidades territoriales habilitadas. Bajo esta nueva modalidad, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC autorizó distintos gestores catastrales en el país. El Área Metropolitana de Bucaramanga (AMB) asumió la gestión del catastro en tres municipios del área metropolitana: Bucaramanga, Girón y Piedecuesta, mientras que Floridablanca se certificó como gestor catastral autónomo.
Con esta modalidad catastral descentralizada, se buscaba agilizar la actualización del catastro, garantizar información física y jurídica confiable para el ordenamiento territorial, fortalecer el recaudo fiscal y superar el rezago histórico de información. Sin embargo, en la práctica, para miles de familias la realidad ha sido muy distinta.
Los ciudadanos del área metropolitana de Bucaramanga -e incluso habitantes de otros 62 municipios del departamento donde se han realizado procesos de actualización catastral- han visto cómo, tras la implementación del catastro multipropósito y la eliminación de los llamados rezagos catastrales, los avalúos de sus predios se incrementaron abruptamente. El resultado ha sido un aumento significativo del impuesto predial unificado, en donde en muchos casos con porcentajes que superan la realidad económica de los propietarios y la capacidad de pago de miles de familias.
En el fondo, el problema no resulta siendo solo el incremento en sí. También está en el vacío institucional y jurídico que se ha creado alrededor del sistema.
La descentralización del catastro, mediante la figura de los gestores catastrales, ha evidenciado importantes brechas técnicas, debilidades en los procesos de actualización y, en algunos casos, decisiones que terminan impactando de forma alarmante la carga impositiva de los ciudadanos. Paradójicamente, mientras el objetivo era mejorar la calidad de la información catastral, persisten predios con información que no corresponde a la realidad o avalúos que no reflejan los valores del mercado inmobiliario.
Hoy ocurre algo preocupante: la misma entidad que fija los valores por metro cuadrado, determina los avalúos y expide los actos administrativos —para el caso de estudio, el AMB— es también la encargada de revisar las reclamaciones de los ciudadanos. Si el ciudadano está inconforme con estas decisiones del AMB, porque considera que los avalúos asignados son erróneos o superiores al valor comercial de sus inmuebles, tiene una tercera opción: presentar un peritaje privado, sobre el cual el mismo gestor catastral tiene la potestad de decidir si lo adopta o no. Por lo tanto, el usuario está obligado a realizar procesos de reclamación que suelen ser largos, complejos y altamente técnicos ante la misma entidad que tomó la decisión inicial.
Ante esto surge un interrogante legítimo: ¿quién controla realmente al gestor catastral?
En teoría, la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) ejerce la inspección y vigilancia, y el IGAC actúa como máxima autoridad técnica. En la práctica, sin embargo, la comunidad percibe que las decisiones del gestor funcionan como sentencias inapelables. No existe una instancia clara, cercana y efectiva a la que el ciudadano común pueda acudir cuando considera que su avalúo es injusto. En este escenario, la defensa técnica resulta compleja y excesivamente tardía.
Lo anteriormente expuesto genera, entonces, un escenario aún más delicado que apenas empieza a discutirse: las consecuencias que estos avalúos pueden generar en toda la economía local.
Cuando los avalúos catastrales quedan por encima de la realidad del mercado o de la capacidad de pago de la población, el impacto no se limita al propietario del inmueble. En muchos casos, ese aumento termina trasladándose al resto de la sociedad, pues uno de los efectos más visibles se produce en el mercado de arrendamientos. Si el impuesto predial sube considerablemente, los propietarios intentan compensar ese incremento trasladándolo al valor del arriendo. Esto termina presionando al alza los precios de alquiler en barrios completos.
Como resultado, encontramos un fenómeno económico que afecta directamente el costo de vida: las familias que viven en arriendo comienzan a pagar más por la vivienda, aumentando también los costos para pequeños comercios, oficinas, negocios familiares y emprendimientos que dependen de locales arrendados, por lo tanto, un ajuste catastral mal calculado puede convertirse en un factor que alimente la inflación local, ya que estos incrementos, se terminan trasladando a los precios de los productos y servicios.
Lo que comenzó como un ajuste técnico del catastro puede estar impactando la economía de toda la población. Esto cambia el contexto del cuestionamiento, pues el debate ya no es solo administrativo o jurídico; también es social, económico y político.
Aquí aparece un nuevo interrogante: ¿Dónde están los mecanismos de control político frente al poder catastral? Los representantes elegidos por la ciudadanía tienen la obligación de traducir esas inconformidades en iniciativas legislativas concretas que modifiquen las reglas del juego catastral. Los concejos municipales y las asambleas departamentales, quienes representan directamente a los ciudadanos, pueden, además, abrir debates, citar a los responsables del sistema catastral y exigir explicaciones sobre las afectaciones masivas a la población
Paralelamente, mientras estos debates institucionales avanzan lentamente -o, digámoslo sin rodeos, no se dan-, en muchas comunidades se vive una realidad generalizada: una inconformidad silenciada, pues sus problemáticas no son escuchadas por los grandes medios de comunicación regionales, donde el debate público declina infortunadamente frente al nuevo fenómeno de la dependencia de la pauta oficial.
La defensa de los afectados ha surgido desde la propia sociedad civil, como contrapeso al mencionado vacío institucional y comunicacional. Organizaciones ciudadanas como Lógica Urbana, una entidad de carácter civil, han empezado a promover acciones jurídicas y a convocar a líderes comunitarios de las poblaciones afectadas por los avalúos catastrales, abriendo espacios de defensa colectiva frente a decisiones que impactan a miles de familias. Esto evidencia que el problema ha trascendido el debate técnico y comienza a trasladarse al ámbito jurídico e institucional.
El control político no sustituye las decisiones técnicas, pero sí puede cumplir un papel fundamental: abrir debates públicos, exigir transparencia en la metodología de avalúos, revisar el impacto económico de las actualizaciones catastrales y visibilizar las inconformidades de los ciudadanos.
En un escenario donde los gestores catastrales concentran amplias competencias, los concejos municipales y la Asamblea departamental podrían convertirse en uno de los pocos espacios institucionales donde la ciudadanía encuentre eco a sus preocupaciones.
Lo que ocurre en el área metropolitana de Bucaramanga y en Santander debe abrir un debate nacional urgente. Colombia necesita legislar y modificar la normatividad orgánica que regula a los gestores catastrales en tres direcciones concretas: establecer límites claros a sus competencias, crear instancias independientes que revisen las inconformidades ciudadanas frente a los avalúos, y garantizar participación ciudadana real en los procesos donde se determinan los valores del suelo y las tarifas que afectan directamente el bolsillo de la población.
Legislar sobre un ente de control superior sería una medida pertinente y necesaria para mejorar la calidad técnica de las actualizaciones catastrales, prevenir abusos y proteger un derecho sensible para cualquier ciudadano: el derecho a la propiedad.
Mientras llega la reforma, se legisla y se construye una posible solución, las consecuencias de las falencias denunciadas ya se sienten en los arriendos, en los cierres de negocios y en el presupuesto familiar. Por lo tanto, la obligación ciudadana es clara: continuar exigiendo soluciones, no en silencio, sino con nombre propio y ante quien corresponda.
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*Veedor municipal e integrante del Comité de Control Social de la Contraloría de Santander.
