El cierre de 2025 encuentra a miles de copropiedades en Colombia tomando decisiones cruciales sobre sus finanzas, la convivencia en temporada decembrina y los cambios legales que se discuten en el Congreso. Entre presupuestos, sanciones y reformas, la propiedad horizontal enfrenta un momento de ajustes estructurales y retos crecientes.
A medida que avanza diciembre, los conjuntos residenciales del país entran en una fase decisiva para su funcionamiento en 2026. Las asambleas de propietarios se convierten en el escenario donde se definen los presupuestos anuales, se revisan las reglas de convivencia y se anticipan los efectos de una posible reforma a la Ley 675 de 2001, cuyo debate avanza en el Congreso.
La propiedad horizontal, que regula la vida de millones de colombianos, se encuentra en un punto de inflexión que combina decisiones financieras, exigencias normativas y tensiones comunitarias propias de la temporada.
Presupuestos, cuotas y riesgos para 2026
La definición de las cuotas de administración para 2026 depende directamente del presupuesto anual que cada copropiedad presenta a su asamblea. Este documento concentra los costos de operación y mantenimiento: vigilancia, aseo, servicios públicos, reparaciones, mantenimiento de zonas comunes y honorarios de administración. A diferencia de la percepción generalizada, la cuota no aumenta por inercia, sino por el cálculo de necesidades reales y la distribución del gasto según los coeficientes establecidos en el reglamento interno.
En este ejercicio, los consejos y administradores revisan la suficiencia del fondo de imprevistos y la necesidad de aprobar cuotas extraordinarias, especialmente cuando se proyectan reparaciones mayores o contingencias que superan la capacidad financiera ordinaria. Uno de los factores que más presiona el presupuesto es el incremento en los costos laborales, particularmente en servicios tercerizados como vigilancia y aseo, que suelen representar el mayor rubro del gasto anual.
Las asambleas de fin de año o comienzos de 2026 no solo fijan el monto de la cuota ordinaria, sino que definen la estrategia financiera del conjunto. La aprobación del presupuesto implica priorizar intervenciones, evaluar la sostenibilidad económica y equilibrar la capacidad de pago de los residentes con las necesidades de mantenimiento y seguridad. En muchos casos, la discusión se centra en cómo evitar que el deterioro de la infraestructura o la falta de inversión preventiva termine generando costos más altos en el futuro.
El análisis presupuestal también incluye la revisión de contratos vigentes y la necesidad de ajustes frente a cambios normativos o de mercado. Incrementos en tarifas de servicios públicos, actualizaciones salariales o nuevas exigencias en materia de seguridad pueden modificar de manera significativa el valor final de la cuota. Por ello, la planeación financiera se ha convertido en un tema recurrente y estratégico dentro de la agenda de las copropiedades.
Desde la perspectiva de plataformas especializadas en gestión de propiedad horizontal, el presupuesto anual es una herramienta de anticipación más que un trámite administrativo. “El 2026 empieza en las asambleas: el presupuesto no es un trámite, es el mapa de riesgos del conjunto. Cuotas ordinarias, posibles extraordinarias y obligaciones de seguridad deberían explicarse con números y con contexto, no con sorpresas”, afirma Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia.
Convivencia, sanciones y tensiones decembrinas
La temporada decembrina suele intensificar los conflictos en los conjuntos residenciales, especialmente por el uso de zonas comunes y la realización de actividades tradicionales. Encender velitas, instalar adornos con fuego, realizar reuniones en espacios no autorizados o intervenir fachadas sin permiso son prácticas que, aunque comunes, pueden entrar en conflicto con los reglamentos internos y con normas de seguridad.
El régimen de propiedad horizontal contempla sanciones para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, siempre que se respete el debido proceso. Las multas o medidas correctivas no buscan castigar costumbres, sino prevenir riesgos para las personas y los bienes comunes. La claridad normativa, la comunicación oportuna y la documentación de las infracciones son elementos esenciales para evitar controversias.
Según Laverde, “en propiedad horizontal, el problema casi nunca es la regla: es la falta de claridad y de debido proceso para aplicarla. Cuando hay trazabilidad, comunicación y criterios de seguridad, baja el conflicto y mejora la convivencia”. La experiencia demuestra que los conjuntos con reglamentos actualizados, protocolos definidos y canales de comunicación efectivos enfrentan menos tensiones durante la temporada.
La reforma a la Ley 675 y los nuevos desafíos
Mientras las copropiedades gestionan su día a día, en el Congreso avanza el debate sobre una reforma a la Ley 675 de 2001, que busca actualizar un régimen que no contempla muchas de las dinámicas actuales. Uno de los puntos centrales es la convivencia con mascotas, con la intención de limitar prohibiciones generales y promover reglas basadas en responsabilidad, bienestar animal y convivencia armónica.
Otro eje del proyecto es el alquiler turístico a través de plataformas digitales. La propuesta plantea requisitos de registro y mayor claridad normativa, dejando en manos de la asamblea la decisión de permitir o no esta modalidad mediante mayorías calificadas. En los conjuntos donde se autorice, el reto se trasladará a la gestión operativa, el control de accesos y la definición de estándares que reduzcan conflictos con residentes permanentes.
La profesionalización del administrador también ocupa un lugar destacado en la reforma. La gestión de presupuestos, contratos e infraestructura exige competencias específicas, mecanismos de control y herramientas como pólizas, protocolos y sistemas de seguimiento. A ello se suma la formalización de las asambleas virtuales o mixtas, una práctica extendida desde la pandemia que aún requiere reglas claras para garantizar la validez de las decisiones.
En este contexto, la propiedad horizontal se consolida como un sistema de gestión complejo que va más allá de la convivencia básica. La discusión sobre cuotas, sanciones y reformas evidencia la necesidad de reglas precisas, comunicación efectiva y procesos verificables en un modelo que involucra a millones de personas y que seguirá evolucionando en 2026.
