Para los municipios, permitir estos desarrollos ilegales puede parecer una salida inevitable a una presión social por parte de centenares de familias que no encuentran otra alternativa para solventar su necesidad de vivienda.
Por: Javier Quintero Rodríguez/ La ocupación de terrenos para autoconstrucción en la periferia de las ciudades colombianas se da históricamente a partir de la migración desde el campo hacia las zonas urbanas, causada a su vez, por la disparidad de ingresos y oportunidades. El resultado es evidente en barrios como Ciudad Bolívar, Usme, Tunjuelito o San Cristobal en Bogotá, las comunas famosas de Medellín, o Morrorico y los barrios del norte en Bucaramanga, por mencionar solo unos ejemplos que adornan como un pesebre las montañas que delimitan estas ciudades, pero que se caracterizan por la ausencia total o parcial de servicios públicos, dificultades para el acceso, construcciones con deficiencias funcionales y estéticas, y dificultades de orden social.
Para mitigar este fenómeno, en Colombia se vienen aplicando conceptos de planificación urbana desde los años 40 del siglo XX y con más ahínco desde la década del 90, luego de la Constitución de 1991 y la Ley 388 de 1997, con la cual se formalizan los Planes de Ordenamiento Territorial que, de cumplirse, debieran evitar la proliferación del crecimiento de las ciudades en estas formas tradicionalmente desordenadas. A pesar de esto, en muchas de ellas siguen desarrollándose barrios ilegales, en muchos casos promovidos por empresarios sin escrúpulos que “lotean” terrenos sin servicios públicos, sin vías y sin titulación.
Para los municipios, permitir estos desarrollos ilegales puede parecer una salida inevitable a una presión social por parte de centenares de familias que no encuentran otra alternativa para solventar su necesidad de vivienda. Sin embargo, este crecimiento anárquico y desorganizado es un boomerang que regresa creando problemas de distintas índoles como los presupuestales, ambientales y de seguridad, y que en muchos casos cobran vidas humanas.
El comprador de estos lotes ilegales, usualmente engañado, ignora no solo que, por ausencia de titulación, el lote comprado no es realmente propio y nunca lo podrá vender ni heredar legalmente, sino que está exponiendo a su familia a un alto riesgo de contraer enfermedades asociadas a la insalubridad, a vivir en un barrio rodeado de basuras, escombros, barro, polvo y malos olores en sus calles. Allí, el agua puede llegar contaminada y siempre tendrá problemas de presión o de constantes intermitencias. Su familia vivirá en un ambiente donde prolifera la criminalidad, en riesgo de que puedan sufrir accidentes fatales a causa de deslizamientos de taludes, inundaciones u otros accidentes relacionados con el uso de gas a través de pipetas, conexiones eléctricas no certificadas o vías sin pavimentar. La vida en este tipo de urbanizaciones, que en la práctica son barrios de invasión -solo que en este caso le cobran por el lote-, dificulta la tan anhelada movilidad social, obstaculiza la superación de la pobreza y afecta negativamente el desarrollo de niños y jóvenes, un precio demasiado alto que pagan las familias.
Afortunadamente, las alternativas existen, pues además de las viviendas de interés social y prioritario, están los desarrollos de lotes 100% legales que son una excelente alternativa para las familias en crecimiento que buscan forjarse un futuro y poner los pies sobre la tierra. Los terrenos tienen una valorización más alta que otros inmuebles como apartamentos o casas, y su construcción se hace a la medida y en el tiempo del propietario, no del constructor. En muchos casos se pueden construir varios pisos y darles usos mixtos, como para comercio o industria, multiplicando de esta forma las posibilidades.
Para reconocer un lote legal, es preciso solicitar en las oficinas de planeación o curadurías de los municipios por su licencia de urbanismo y averiguar por su disponibilidad de servicios públicos. Por ejemplo, si el lote no tiene servicios de alcantarillado, sanitario y pluvial, es muy probable que el proyecto tenga problemas de legalidad. Así mismo, las entidades del municipio pueden y deben explicar a cualquier interesado qué se podrá construir y qué uso podrá dársele a este lote; mientras más amplias las posibilidades, este tendrá mayor aprovechamiento por sus distintos usos. Y mientras más metros cuadrados se permita construir, mejor se podrá aprovechar y mayor valor podrá tener hacia el futuro el terreno adquirido. Así mismo, es recomendable para los interesados revisar la trayectoria y seriedad de la empresa que desarrolla este urbanismo y que valores agregados como parques, canchas y zonas verdes ofrece la urbanización.
Por el bien de los ciudadanos, las alcaldías y sus dependencias encargadas deben, no solo apoyar y trabajar de la mano con los desarrolladores legales que hacen un importante aporte social, sino vigilar y evitar el desarrollo de urbanizaciones ilegales, cumpliendo de esta manera el ordenamiento territorial. Los ciudadanos, por su parte, tienen un deber sagrado con sus familias y es el de evitar llevarlas a estos polos de riesgos, enfermedades y crimen.
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*Economista, MBA.
Twitter: @javierquinteror
