La vivienda urbana en Colombia cambió de forma y de reglas. Casi la mitad de los hogares del país habita hoy en edificios o conjuntos cerrados, una transformación que impone nuevos desafíos económicos, sociales y administrativos en las ciudades.
La forma de vivir en las ciudades colombianas ya no es la misma. Durante las últimas dos décadas, el crecimiento de la propiedad horizontal transformó radicalmente la estructura urbana y consolidó un nuevo modelo habitacional basado en edificios, conjuntos cerrados y copropiedades. Hoy, según cifras reveladas por Fedelonjas, el 47,88% de las viviendas urbanas del país —equivalentes a 6,7 millones de unidades— funcionan bajo este régimen, una cifra que expone el peso de este sistema en la vida cotidiana de millones de familias.
El dato fue presentado en la cuarta Rueda de Negocios de Administradores de Propiedad Horizontal, realizada en Bogotá, donde expertos del sector, administradores, avaluadores y representantes inmobiliarios coincidieron en que la propiedad horizontal dejó de ser una alternativa y pasó a convertirse en la norma habitacional en las grandes ciudades del país.
Detrás de esa transformación hay un fenómeno urbano profundo. El crecimiento demográfico, la reducción de los tamaños de los hogares, la escasez de suelo urbanizable y la verticalización de las ciudades impulsaron un modelo residencial que concentra a miles de personas en espacios reducidos, bajo reglas compartidas y con obligaciones comunes.
El impacto es evidente en las principales capitales. Bucaramanga lidera el listado nacional con el 69,3% de sus hogares bajo propiedad horizontal. Le siguen Bogotá con 67,7%, Medellín con 61,7%, Cartagena y Barranquilla con 61,2% y Cali con 57,71%. La radiografía confirma que vivir en edificios o conjuntos cerrados ya es la regla para más de la mitad de la población urbana en esos centros.
Para Fedelonjas, esta concentración ha elevado la responsabilidad de quienes administran estos espacios. Ya no se trata únicamente de recaudar cuotas o contratar vigilancia. El administrador se convirtió en un actor determinante para la sostenibilidad financiera, la convivencia y la protección patrimonial de las familias.
“El administrador es una figura clave para la calidad de vida y para el patrimonio de las familias. Necesitamos elevar el estándar: administradores capacitados y certificados, capaces de manejar presupuestos, convivencia y los retos que traen el arriendo y las rentas cortas. Profesionalizar la administración de copropiedades es proteger el bolsillo y la tranquilidad de millones de hogares”, afirmó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
La afirmación no es menor. Los administradores enfrentan un escenario cada vez más complejo, donde las tensiones económicas golpean directamente la operación de edificios y conjuntos. Uno de los principales factores es el incremento de las cuotas de administración.
En mayo de 2026, los servicios relacionados con copropiedad registraron un aumento anual del 13,42%, más del doble de la inflación general del país, ubicada en 5,84%. El alza responde principalmente al incremento del salario mínimo y al encarecimiento de servicios esenciales como vigilancia privada, aseo, mantenimiento y personal operativo.
Fedelonjas advierte que casi el 70% de las cuotas de administración se destina precisamente a esos rubros. Esto significa que cualquier ajuste en costos laborales impacta de inmediato los bolsillos de quienes viven en propiedad horizontal.
Pero la presión financiera no llega sola. A la par del aumento de costos, el modelo de tenencia de vivienda también está cambiando. En 2025, el 40,8% de los hogares colombianos vivía en arriendo o subarriendo, consolidándose por cuarto año consecutivo como la principal forma de ocupación.
Ese fenómeno ha alterado profundamente la dinámica interna de las copropiedades. La alta rotación de arrendatarios genera mayores desafíos de convivencia, control y seguridad. La permanencia reducida de residentes dificulta la consolidación de comunidad y multiplica los conflictos por normas internas.
“La residencia en propiedad horizontal viene aumentando en todas las regiones, pero es en las grandes ciudades donde se ha consolidado como la norma”, explicó Ramírez.
A este escenario se suma un fenómeno emergente con alto impacto: las rentas cortas.
El auge de plataformas digitales de alojamiento cambió la lógica de miles de edificios en Colombia. Según Fedelonjas, con base en datos de AirDNA y cálculos de Camacol, el país cuenta con 116.685 hospedajes activos en el mercado de corta estancia, con una ocupación promedio del 50%, una tarifa media de 255.000 pesos por noche, estadías promedio de cinco días y un ingreso anual estimado de 41 millones de pesos por inmueble.
Antioquia concentra más de 30.000 de estas unidades; Bogotá supera las 19.000 y Bolívar registra más de 13.000. Las tasas de ocupación más altas están en Bogotá con 62%, Norte de Santander con 58% y Antioquia con 57%.
En la capital, el crecimiento ha sido explosivo. Según Fernando Quintero y Norbey Piñeros, directores de arriendos de RV Inmobiliaria, Bogotá pasó de tener apenas 500 unidades de renta corta hace una década a más de 20.000 en la actualidad.
“El mercado de renta corta en Bogotá está altamente concentrado, con Chapinero —incluido el Chicó— liderando cerca del 40% del inventario, seguido por Usaquén, Centro ampliado y Teusaquillo”, detallaron.
El fenómeno ha encendido alertas entre administradores y residentes. La presencia constante de huéspedes temporales altera rutinas, eleva riesgos de seguridad y pone a prueba reglamentos internos diseñados para residentes permanentes.
El debate jurídico también crece. La Ley 675 de 2001, marco normativo de la propiedad horizontal en Colombia, enfrenta desafíos frente a nuevas formas de ocupación que no existían cuando fue creada. La regulación de plataformas de hospedaje, el uso de zonas comunes y la responsabilidad por daños o alteraciones son hoy temas centrales.
A ello se suma una transformación demográfica. En 2025, los hogares biparentales representaron el 51,3%, mientras los unipersonales y monoparentales sumaron 44,5%. La tendencia muestra una creciente cantidad de hogares sostenidos por un solo ingreso, con menor margen financiero frente al alza de cuotas.
Ese cambio también impacta la gobernanza interna. Menor asistencia a asambleas, mayor delegación de poderes y nuevas exigencias sobre espacios comunes son parte del nuevo panorama.
Las zonas de coworking, gimnasios, lockers para domicilios y áreas pet-friendly ya aparecen como prioridades en nuevos proyectos residenciales, reflejando que la propiedad horizontal dejó de ser solo un esquema administrativo y se convirtió en un ecosistema de vida.
