El ajuste de los cánones de arrendamiento en Colombia para 2026 estará ligado al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2025 y no al aumento del salario mínimo, afectando el bolsillo de millones que viven en viviendas arrendadas cuando renueven contrato durante el año.
En Colombia, la Ley 820 de 2003 regula los contratos de arriendo de vivienda urbana y fija las reglas para ajustar el valor del canon anual. Para 2026, el incremento máximo permitido se basará en el porcentaje de inflación (IPC) de 2025 que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) publicará entre el 7 y el 8 de enero de este año.
Aunque el salario mínimo ha sido tema de debate por su aumento —recientemente aprobado con un alza cercana al 23% para 2026 en Colombia— ese porcentaje no sirve como indicador para ajustar arriendos. La normativa prohíbe expresamente utilizar el salario mínimo como referente y limita el incremento a la variación anual del IPC, que hasta noviembre de 2025 se ubicó en 5,3% y, según estimaciones, podría cerrar 2025 entre 5,1% y 5,8%.
Este tope legal funciona como un techo de protección para los inquilinos: ningún arrendador puede incrementar el canon de arriendo por encima de la inflación registrada en el año anterior, aunque sí puede pactar aumentos menores o incluso renunciar a subir el valor si ambas partes lo acuerdan.
Para comprenderlo con un ejemplo: si un arriendo mensual es de $1.800.000 y el IPC de 2025 queda finalmente en 5,3%, el arrendador podría subir el canon hasta $1.895.400 cuando renueve el contrato en 2026.
El incremento del arriendo no ocurre automáticamente el 1 de enero, sino al momento de la renovación del contrato, que en muchos casos es cada seis o doce meses, dependiendo de lo pactado entre arrendador e inquilino. La Ley exige que el incremento se notifique con antelación a través de los medios estipulados en el contrato (correo electrónico, carta certificada u otros).
Es importante subrayar que este ajuste solo aplica para vivienda urbana. Para otros tipos de arrendamientos —como locales comerciales, bodegas u oficinas— la regulación puede ser distinta y usualmente requiere acuerdo entre las partes.
Además del tope por inflación, la normativa establece que el canon no puede ser superior al 1% del valor comercial del inmueble, lo que funciona como una protección adicional frente a aumentos abusivos.
Derechos, deberes y rupturas contractuales
La Ley 820 no solo regula los aumentos; también define derechos y obligaciones de arrendadores e inquilinos. Por ejemplo, para terminar un contrato sin penalidad se requiere un preaviso mínimo de tres meses, y la normativa contempla causales específicas para terminaciones unilaterales por incumplimiento de cualquiera de las partes.
Estas reglas buscan equilibrar la relación contractual en un mercado que mueve cerca de 60 billones de pesos al año y en el que más de 7,4 millones de hogares viven en arriendo, según la Encuesta de Calidad de Vida del DANE.
Aunque el ajuste del arriendo esté atado a la inflación, otros factores inciden en el contexto del mercado habitacional colombiano y presionan los precios hacia arriba. La reducción en la oferta de vivienda nueva, reportada por gremios como Camacol, junto con la creación anual de cerca de 370.000 nuevos hogares, ha generado una mayor demanda relativa a la oferta disponible, lo que puede empujar al alza los valores de los cánones en la práctica.
Fenómenos como la gentrificación en zonas céntricas y el crecimiento de arrendamientos de corta estancia para turismo también influyen en la dinámica de precios, complicando la situación para inquilinos que ya destinan una parte significativa de sus ingresos al pago del arriendo.
En ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga —con mercados más dinámicos— los tiempos promedio para encontrar una vivienda en arriendo oscilan entre 3,7 y 3,9 meses, lo que refleja la alta demanda y la competencia en el sector.
